Bất động sản và những vấn đề cần giải quyết

Tháo gỡ khó khăn đối với hoạt động bất động sản xét riêng việc xây dựng nhà ở đang thu hút nhiều người. Chúng ta cùng suy ngẫm để thấy rõ:

1. Bất động sản, loại hàng hoá có đặc tính riêng

Bất động sản gồm: Đất, công trình trên đất. Đất dù có đủ thuộc tính của hàng hoá (giá trị, giá trị sử dụng) nhưng chỉ xác định được giá trị QSDĐ, không có quyền sở hữu đất. Vậy nên chỉ được mua, bán QSDĐ. Công trình xây dựng trên đất thì có đủ yêu cầu của hàng hoá.

Kinh doanh bất động sản trước hết là chủ đầu tư. Nhà đầu tư bỏ tiền để được giao đất xây dựng, thực hiện xây dựng, bán nhà và QSDĐ. Nếu xuôi chèo mát máy, ăn lãi vừa phải, cung cầu gặp nhau thì bình thường.

2. Những bất thường trong hoạt động bất động sản

Hoạt động bất động sản qua 2 thời kỳ đột biến: Những năm 90 thế kỷ trước và đầu những năm 2000: Bất động sản tấp nập, lôi cuốn, hấp dẫn nhiều người vì 3 lẽ:

a. Tiền bỏ ra để đền bù cho người bị thu hồi đất quá thấp, mức độ đền bù kém nhiều lần so với giá chuyển nhượng trên thị trường. Đây là lí do nhà nhà, người người muốn tận dụng cơ hội này để kinh doanh, để đầu cơ, thay vì bỏ tiền vào sản xuất, găm giữ vàng, ngoại tệ, gửi tiết kiệm.

b. Giá bán QSDĐ, nhà đã xây dựng quá cao do:

- Nhu cầu ban đầu về nhà ở là có thật vì đô thị hoá, vì dân số cơ học di chuyển đến các trung tâm công nghiệp, dich vu seo vụ, vì thiếu cơ sở cho thuê, vì phân chia nâng cấp lại địa lí cấp tỉnh, huyện, xã.

- Đất vốn có giá trị (do công sức của mọi người từ xa xưa, do bồi dưỡng, giữ gìn, bảo vệ, tôn tạo). Giá trị này nếu sản xuất sẽ xuất hiện địa tô cấp 1, cấp 2, địa tô đặc biệt. Số này tự nhiên được cấu thành trong giá bán nhưng ẩn giấu.

- Giá bán QSDĐ được kích hoạt, đồn thổi, hư ảo, bằng nhiều kênh, nhiều thủ pháp. Trao đổi mua bán dồn dập, bán thật, bán giày, mua đi bán lại, vòng vèo nhưng không đến với người có nhu cầu thật. Bong bóng BĐS xuất hiện!

c. Thể chế chính sách chưa đủ khép kín các kẽ hở.

Trục giá không được tính toán, phân khúc minh bạch, thiếu kiểm tra, kiểm soát. Ngay cả việc đấu giá cũng xa rời thực tế từ giá sàn. Hầu hết lợi nhuận đều đem đến cho chủ đầu tư, người bị thu hồi đất, nhà nước mất phần lớn. Có giai đoạn lợi tức cổ phiếu: lãi/cổ phiếu (EPS)=10.000đồng bằng 100% mệnh giá!

d. Sự tắc nghẽn trong hoạt động BĐS.

Khi đã quá sức chịu đựng, bong bóng xì hơi, vỡ là đương nhiên chỉ có điều lẽ ra phải đến sớm hơn, thiệt hại sẽ giảm hơn.

Các chủ đầu tư hoạt động BĐS phải dựa vào nguồn vốn vay tín dụng. Lãi vay, kích cung, làm dư nợ tới mức khổng lồ hàng trăm ngàn tỉ VNĐ. Chủ đầu tư đưa giá bán lên quá cao, thoát ly mọi cách tính toán cổ điển. Ít người mua, dẫn đến nhà đất, đất chia lô… ứ đọng. Khi cần siết chặt tín dụng để tránh lạm phát (2010-2011) hạn chế tăng trưởng tín dụng, yêu cầu dự trữ bắt buộc để đảm bảo thanh khoản thì những đình trệ lưu thông xuất hiện. Vòng luẩn quẩn này đã tới cao trào.

3. Giải cứu và vướng mắc.

Nhiều ý kiến đề cập cứu giúp, tháo gỡ bế tắc bằng cách bơm tiền kích cầu. Vậy vấn đề sẽ nẩy sinh ra sao?

- Giả định kích cầu bằng cách NH cho người dân có nhu cầu vay để mua nhà, mua BĐS. Điều này chỉ đúng khi dân có nhu cầu thật, giá cả phải thấp, vừa với khả năng. Những căn hộ cao cấp, sang trọng giá cao ngất không thể bán được. Cục băng BĐS không tan.

- Kích cầu cho NH vay để tạm bù đắp số đã cho chủ đầu tư vay bị chôn ở BĐS thì nhà nước gặp khó khăn, NHTW không đủ khả năng cho các NH thương mại vay bù đắp.

- Kích cầu bằng cách NH cho chủ đầu tư vay tiền để tạo đà hoàn thành những dự án dở dang… thì vướng: Nguồn để cho vay, khả năng thu hồi nợ cũ, nợ mới kéo theo nợ xấu chẳng giảm, có khi lại tăng lên nữa.

4. Biện pháp khả thi.

Thứ nhất: Tổng rà soát toàn bộ các dạng kinh doanh BĐS bao gồm dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, số đã thực hiện, số dở dang, số chưa làm để quyết định: Dừng lại, thu hồi, trả lại đất cho chủ sử dụng cũ, chuyển nhượng cho nhà đầu tư có thực lực, không phê duyệt dự án mới.

Thứ hai: Rà soát nhu cầu thực tế về nhà ở trên cơ sở dân cư, số chưa có nhà, khả năng hấp thụ, mức giá có thể chấp nhận. Từ đó xác định quỹ đất BĐS, để cung gặp cầu.

Thứ Ba: Rà soát việc cấp đăng ký kinh doanh BĐS, chỉ để những chủ đầu tư có khả năng tài chính hoạt động.

Thứ Tư: Chịu tổn thất và phân tán rủi ro.

Trước tiên chủ đầu tư phải giảm giá BĐS, giảm sâu, thậm chí lỗ.

Chưa có số liệu định lượng phản ánh quá trình, đường đi, biểu đồ thăng trầm lãi lỗ trong suốt những thời kỳ qua nhưng về định tính thì: Kinh doanh ắt sẽ có lúc lãi, khi lỗ, khi hoà. Lỗ vào lúc này chính là minh chứng cho quy luật; Giá cả có thể biến ảo nhưng luôn luôn xoay quanh giá trị, về lý thuyết giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị. Giá cả không thể thoát ly giá trị mãi được. Vì vậy phải chấp nhận lỗ bằng cách hạ giá bán: Toàn bộ chi phí thực hiện đền bù đất (cộng) chi phí đầu tư xây dựng (trừ) phần khuyến khích người mua=giá bán.

Các ngân hàng thương mại cũng gánh 1 phần rủi ro bằng những quy định của NHNN cho phép (giảm lãi suất đã cho vay, dãn nợ, khoanh nợ, đảo nợ)

Hoạt động của các tổ chức mua bán nợ. Trong khuôn khổ cho phép để tham gia vào giải cứu tình trạng nghẽn do BĐS gây ra.

Giải thể, phá sản đối với các doanh nghiệp không còn khả năng hoạt động.

Thứ năm:

Cần thiết phải xử lý theo luật pháp những sai trái trong việc kinh doanh BĐS để cảnh báo ngăn ngừa. Tăng cường thanh tra kiểm tra, kiểm toán các cơ quan liên quan đến kinh doanh BĐS, các chủ dự án, ngăn ngừa sự lợi dụng ưu đãi, trục lợi.

Cần thiết xây dựng những quy định cấp nhà nước về những vấn đề liên quan đến kinh doanh BĐS, đủ để thị trường BĐS hoạt động được sau khi đã qua giai đoạn khó khăn này. Tăng cường thông tin, tuyên truyền để mọi người hiểu rõ quyền lợi, trách nhiệm khi tham gia vào chuỗi hoạt động BĐS, tránh sai sót dẫn đến tổn thất.

Nền kinh tế đất nước đang đòi hỏi phải làm gấp các việc: Giải phóng hàng hoá tồn kho, giải quyết nợ xấu, khai thông BĐS, tái cơ cấu toàn bộ nền kinh tế trong đó có hệ thống ngân hàng. Lĩnh vực nào cũng khó nhưng không thể chần chừ. Trong quá trình phát triển công nghiệp, quá trình đô thị hoá, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tỉnh Bắc Ninh cũng có nhiều hoạt động BĐS. May mắn là tác hại nặng nề chưa đến mức gay gắt. Tuy vậy những vấn đề nêu trên cũng cho chúng ta các bài học kinh nghiệm sâu sắc để kịp đề phòng, ngăn chặn, tránh vấp phải nguy hiểm.

Chúng ta tin rằng với mọi cố gắng của nhà nước, của các bộ, ngành các địa phương, các nhà đầu tư, của nhân dân, nền kinh tế sẽ vượt qua khó khăn, tiếp tục đi lên lành mạnh, vững chắc.