Gỡ bí cho các dự án BT

Các dự án được triển khai theo hình thức BT (xây dựng-chuyển giao) được kỳ vọng là “kênh huy động vốn” hiệu quả trong bối cảnh ngân sách đầu tư cho các dự án, công trình phúc lợi công cộng gặp khó khăn về nguồn vốn. Thông qua phương thức, nhà đầu tư được giao đất để khai thác dự án đô thị đối ứng nhằm hoàn vốn BT, khi thị trường bất động sản “sôi động” thì các doanh nghiệp, nhà đầu tư thu hồi vốn nhanh, thậm chí “lãi lớn” song nếu bất động sản hết cơn “sốt nóng”, trầm lắng thì lại lộ rõ những hạn chế về nguồn lực tài chính, dẫn đến không ít công trình dở dang, chậm tiến độ.

Đa dạng hóa nguồn lực cho đầu tư phát triển

Để đa dạng hóa việc thu hút nguồn lực phục vụ đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, ngày 14-2-2015, Chính phủ ban hành Nghị định số 15/2015/NĐ-CP về đầu tư theo hình thức đối tác công tư. Tại Khoản 5 Điều 3 Nghị định số 15/2015/NĐ-CP quy định rõ: “hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) được thanh toán bằng quỹ đất để thực hiện dự án khác...”.

Hợp đồng xây dựng-chuyển giao (BT) là hình thức đầu tư được ký kết giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng. Sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam, Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng BT.

Với tính chất đặc thù về đối tượng của Hợp đồng BT là những công trình có quy mô lớn, mang giá trị quốc gia, chính vì vậy mà khi chủ đầu tư nhận bàn giao dự án thường phải gắn liền với công tác đền bù, giải phóng mặt bằng (GPMB).

Theo quy định của pháp luật, Nhà nước có quyền giao đất và cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và cũng chỉ có Nhà nước mới có quyền thu hồi đất của người dân đang sử dụng, có quyền giao, cho thuê mặt bằng đó cho các chủ dự án để tiến hành thực hiện dự án đầu tư xây dựng. Để công tác GPMB được thuận lợi, Nhà nước ban hành những chính sách bồi thường thiệt hại phù hợp khi đền bù, thu hồi đất.

Dự án Khu đô thị; Khu thương mại dịch vụ làng nghề Đồng Kỵ; Khu thể thao, trường học, công trình công cộng được kỳ vọng sớm bàn giao toàn bộ mặt bằng cho nhà đầu tư để hoàn thiện cơ sở hạ tầng, hoàn vốn BT.

Tỉnh lộ 295B  (quốc lộ 1A trước đây) là tuyến giao thông quan trọng, huyết mạch của cả nước với 20 km qua tỉnh Bắc Ninh. Ngay sau khi nhận bàn giao về tỉnh quản lý, lãnh đạo tỉnh chỉ đạo triển khai lập dự án nâng cấp, cải tạo nhằm phát triển tuyến đường giao thông quan trọng này, đáp ứng nhu cầu đi lại của người dân và phục vụ tốt hơn sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. Dự án có điểm đầu tiếp giáp với Thủ đô Hà Nội thuộc khu phố Chùa Dận, phường Đình Bảng (thị xã Từ Sơn) đến đầu cầu Đáp Cầu (thành phố Bắc Ninh), mặt cắt rộng 40m, 2 làn xe chạy riêng biệt có chiều rộng lòng đường 12m một làn, dải phân cách trồng cây xanh, thảm cỏ, hè phố. Riêng đoạn qua phường Đình Bảng (thị xã Từ Sơn) có chiều dài 2,8km gồm 4 đoạn, mặt cắt đường rộng nhất là 52m được thiết kế và thi công theo tiêu chuẩn đường đô thị với đầy đủ điện chiếu sáng, điện trang trí và cây xanh dải phân cách… với tổng mức đầu tư khoảng 1500 tỷ đồng. Được khởi công từ năm 2011, dự án cải tạo, nâng cấp tỉnh lộ 295B do Công ty Nam Hồng thi công theo hình thức BT. Hiện toàn tuyến từ thành phố Bắc Ninh đến phường Đình Bảng (thị xã Từ Sơn) cơ bản thi công xong, giá trị khối lượng hoàn thành đạt 850 tỷ đồng. Công ty đang dồn toàn lực thi công đoạn cầu và đường qua khu phố Chùa Dận (điểm cuối cùng của dự án) để bàn giao cho tỉnh quản lý, khai thác sử dụng.

Dự án tỉnh lộ 277 đoạn Từ Sơn - Yên Phong do Công ty Nam Hồng thi công từ năm  2014, hiện đoạn qua phường Trang Hạ cơ bản thi công xong hệ thống thoát nước và base lớp 2, chuẩn bị dải thảm mặt đường. Đoạn qua phường Đồng Kỵ thi công hoàn thiện hạng mục nền mặt đường, hệ thống thoát nước, trồng cây xanh giải phân cách đoạn qua khu đô thị Đồng Kỵ. Hạng mục cầu Đồng Hương thi công xong mố, trụ cầu và lao lắp dầm cầu, đang hoàn thiện bản mặt cầu. Tổng giá trị khối lượng hoàn thành tỉnh lộ 277 đạt khoảng 120 tỷ đồng.

Chậm giải phóng mặt bằng dự án đối ứng-Nhà đầu tư lao đao huy động vốn

Khi Nhà đầu tư Công ty Nam Hồng thực hiện 2 dự án Tỉnh lộ 295B và 277 được UBND tỉnh cho phép khảo sát và thực hiện các dự án đối ứng BT: Khu thể thao, trường học, công trình công cộng, khu đô thị Đồng Kỵ; Khu đô thị dịch vụ Từ Sơn; Khu thương mại dịch vụ làng nghề Đồng Kỵ.

Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng luôn là một trở ngại lớn nhất khi thực hiện các dự án, nhất là ở các đô thị, khu vực làng nghề có kinh tế phát triển như thị xã Từ Sơn. Chính sự chậm trễ, kéo dài này dẫn đến việc chủ đầu tư không nhận được mặt bằng theo đúng thời gian dự kiến ban đầu, tác động không nhỏ đến tính hiệu quả, kịp thời của dòng vốn đầu tư, làm giảm đi tính cạnh tranh của công trình BT.

Quá trình tổ chức thực hiện dự án từ năm 2012 đến nay, Thị ủy, UBND thị xã Từ Sơn chỉ đạo phường Đồng Kỵ thành lập các tổ công tác, tổ tuyên truyền vận động nhiều lần xuống trực tiếp khu phố và gia đình các hộ dân để vận động thuyết phục các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi nhận bồi thường, hỗ trợ và bàn giao mặt bằng để thực hiện dự án.

Thảm nhựa Asphalt tỉnh lộ 295B - Dự án BT do Công ty Nam Hồng thi công.

Kết quả tuyên truyền vận động GPMB Khu thể thao, trường học, công trình công cộng, khu đô thị Đồng Kỵ đạt 86% diện tích; Khu đô thị dịch vụ Từ Sơn đạt 83% diện tích; Khu thương mại dịch vụ làng nghề Đồng Kỵ đạt 85% diện tích.

Sau khi giải phóng mặt bằng đợt 1 (23ha) dự án Khu thể thao, trường học, công trình công cộng; khu đô thị Đồng Kỵ, được Sở Tài nguyên và Môi trường Bắc Ninh bàn giao đất trên thực địa, Công ty Nam Hồng triển khai thi công xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật. Hiện các hạng mục: san nền, hệ thống thoát nước, thảm đường giao thông, hệ thống cấp điện, cây xanh... cơ bản hoàn thành.

Nhằm tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho người dân trong vùng dự án, Công ty Nam Hồng chủ động phối hợp với UBND phường Đồng Kỵ tổ chức gắp thăm công khai, bàn giao hơn 400 lô đất cho các hộ dân góp vốn nhận đất để xây dựng nhà ở và sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, một số phần tử quá khích ở đây tìm mọi cách cản trở, không cho các hộ dân xây dựng, đồng thời mang dây rợ, cọc, cây... rào chắn trên khu đất đã được Nhà nước giao cho Công ty. UBND phường Đồng Kỵ nhiều lần vận động tuyên truyền, yêu cầu các đối tượng trên chấp hành quy định của pháp luật, không được cản trở nhà đầu tư triển khai dự án song một số đối tượng vẫn cố tình vi phạm.

Dự án Khu thương mại dịch vụ làng nghề Đồng Kỵ (10ha) được dành cho các hộ dân chấp hành thực hiện dự án nhưng không nhận tiền, mà góp vốn nhận đất thuê 50 năm sản xuất kinh doanh (khoảng 300 hộ) hiện còn 44 hộ chưa nhận bồi thường, GPMB nên Công ty Nam Hồng chưa thể hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và bàn giao đất cho người dân.

Hiện tại, để thực hiện dự án cải tạo, nâng cấp tỉnh lộ 295B Công ty Nam Hồng vay Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam-BIDV chi nhánh Từ Sơn 850 tỷ đồng. Mặt khác, từ năm 2012 đến nay, Công ty đầu tư tập trung nhiều nguồn lực cho việc giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng dự án đối ứng. Theo ông Nguyễn Thế Hồng - Chủ tịch HĐTV Công ty Nam Hồng: Khu thể thao, trường học, công trình công cộng; Khu đô thị Đồng Kỵ và Khu đô thị dịch vụ Từ Sơn là các dự án khai thác tạo vốn đối ứng BT được Thủ tướng Chính phủ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án, công trình cấp bách trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh tại văn bản 2398/TTg-KTN ngày 20/12/2011. Nếu việc giải tỏa mặt bằng, chậm bàn giao đất dự án đối ứng không được xử lý dứt điểm, tiếp tục kéo dài thì doanh nghiệp không thể xoay sở được nguồn vốn để thanh quyết toán cho dự án Tỉnh lộ 295B và Tỉnh lộ 277. Hiện Công ty được UBND tỉnh tạo điều kiện về nguồn vốn vay để giải phóng mặt bằng cũng như thi công song nếu dự án đối ứng “giậm chân tại chỗ” thì không chỉ ảnh hưởng tới tiến độ các dự án đang triển khai mà còn tác động trực tiếp đến hoạt động của doanh nghiệp.

Quá trình triển khai thực hiện dự án, Hội đồng GPMB và các cơ quan liên quan thực hiện đầy đủ các trình tự, thủ tục theo quy định như: Thông báo chủ trương thu hồi đất; niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ; gửi Quyết định thu hồi đất nông nghiệp và phương án bồi thường, hỗ trợ chi tiết đến các hộ có đất bị thu hồi; Hội đồng bồi thường GPMB thị xã Từ Sơn và UBND phường Đồng Kỵ thành lập các tổ tuyên truyền vận động, thuyết phục các hộ có đất bị thu hồi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất theo quy định.

Trong bối cảnh nhu cầu đầu tư phát triển hạ tầng ngày càng cao và sự hạn chế của ngân sách nhà nước, hình thức đầu tư xây dựng-chuyển giao (BT) được kỳ vọng là kênh huy động vốn hiệu quả. Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư, mặc dù ứng trước vốn trong một khoảng thời gian để thực hiện hợp đồng BT nhưng vẫn phải mất nhiều thời gian thực hiện các quy trình, thủ tục theo quy định của pháp luật đất đai để được: giao đất, cho thuê đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán, công nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính... Kết thúc quy trình này, nhà đầu tư mới được thực hiện các quyền của người sử dụng đối với quỹ đất thanh toán. Nếu nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính đủ mạnh thì những khó khăn về nguồn vốn đầu tư sẽ trở nên “nan giải” và câu chuyện kéo dài thời gian thực hiện dự án sẽ chưa có hồi kết.